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Rivoluzione condominio

Cambiano le regole del convivere per 30milioni di italiani. Confedilizia: “Trasformazione da completare”

Gio 25 Ott 2012 | di Maurizio Targa | Casa
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Dopo settant’anni di attesa, il condominio cambia volto. L’aula della Camera ha approvato in modo bipartisan (ovvero con la partecipazione di tutte le forze politiche) la modifica delle regole del Codice Civile che regolano la proprietà abitativa condivisa, modificando il testo approvato a Palazzo Madama. La riforma è poi tornata al Senato per l'approvazione definitiva.
Le novità, che interessano decine di milioni di cittadini, rendono più snelle le decisioni, garantendole tuttavia con la figura di un amministratore qualificato e dotato di più ampi poteri. Dal riscaldamento agli animali domestici, ecco alcune delle novità che dovrebbero riportare ordine nei condomìni tricolori.

Amministratore “trasparente”

Niente registro ufficiale, come si era ventilato, ma restano saldi alcuni requisiti necessari per fare l'amministratore. Per esempio bisognerà frequentare un corso di formazione iniziale, oltre ad aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado. Novità anche per quanto riguarda la responsabilità: la novella prevede che, qualora emergano gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini possano anche singolarmente chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. Se poi, pur in presenza delle suddette irregolarità, l’assemblea non deliberasse la revoca dell’incarico, ciascun condomino potrebbe rivolgersi all'Autorità Giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda può rivalersi nei confronti del condominio relativamente alle spese legali sostenute.
Il condominio potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato e, in caso di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, l'assemblea non potrà nominare nuovamente l'amministratore revocato.
Per quanto riguarda il compenso, all’atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo deve, pena nullità della nomina stessa, specificarne analiticamente l’importo. Non ha poi diritto a compensi ulteriori, salvo che vengano deliberati dall'assemblea. Introdotta l’obbligatorietà con oneri a carico del condominio di una polizza di responsabilità civile per gli atti compiuti dall’amministratore nell’espletamento dell’incarico.

Cambia anche l’assemblea

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere l’ordine del giorno. Nessuna assemblea può essere convocata nei giorni in cui ricorre una festività religiosa riconosciuta dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che hanno stipulato intese con lo Stato; inoltre la riunione dei condomini in seconda convocazione non potrà tenersi lo stesso giorno nel quale era prevista in prima battuta.

Condomini morosi
Gli articoli da 18 a 27 della legge prendono in esame le disposizioni inerenti i cattivi pagatori: la nuova legge prevede che per la riscossione delle somme dovute dai condomini, l’amministratore potrà attivare la procedura d’ingiunzione senza autorizzazione dell’assemblea; l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio i dati dei condomini morosi affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti, rivolgendosi solo in un secondo momento ai coinquilini in regola con i pagamenti. Altra tegola sul capo degli inadempienti sarà la facoltà conferita all’amministratore di poter sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, quando la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre.

Riscaldamento

Il testo modificato dalla Commissione camerale prevede che il distacco dall’impianto comune può intervenire solo se viene oggettivamente constatato che l’unità immobiliare che vuole smarcarsi non fruisce della normale erogazione di calore a causa di problemi tecnici dello stesso impianto e questi non siano stati risolti dal condominio nell'arco di un’intera stagione di riscaldamento.
Inalterate, invece, le altre condizioni: ossia distacco non consentito se da esso derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa.

Animali, barriere, energia e telecamere
Per la messa a norma in sicurezza e per l'eliminazione delle barriere architettoniche del palazzo basterà che in assemblea siano presenti i condomini per un terzo dei millesimi e sarà sufficiente la maggioranza favorevole del 50% più uno. Buone notizie poi per Fido e Minou: il regolamento condominiale non potrà in nessun caso vietare di possedere o detenere animali domestici. Un ulteriore aspetto riguarda la possibilità di deliberare l’installazione d’impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio: anche qui requisito è il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Con lo stesso quorum potrà essere deliberata anche l’installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile. Detti impianti potranno essere installati anche al servizio di singole unità immobiliari, sia sul lastrico solare che su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà esclusiva. Stessa maggioranza anche per deliberare l’attivazione, a cura dell’amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio.

C’è ancora da fare
Soddisfatto il Presidente della Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani: «È una legge di grande equilibrio, rispettosa dei diritti proprietari e frutto di un lavoro corale del quale va dato atto ai Gruppi parlamentari». Non c'è stato però quel salto di qualità definitivo che ci si attendeva, ovvero il riconoscimento della capacità giuridica del condominio, com'è nella gran parte d'Europa.

 



Prova con l’arbitrato
Le vie legali non sempre risolvono i problemi e, calcolando tempi, costi e possibilità di successo, non è certo la strada più consigliata per dirimere le liti condominiali; non bisogna dimenticare che da anni esiste un altro rimedio stragiudiziale che consente di risolvere le controversie in tempi brevi e con costi certi: l'arbitrato, metodo certamente più rapido e meno dispendioso. La legislazione italiana ha previsto questo istituto, che consente di risolvere una controversia in via definitiva, con l'emissione di un lodo che è equiparabile a una sentenza. Gli avvocati difficilmente avvisano di questa possibilità, per un semplice motivo: una causa in Tribunale si trascina per anni e le parcelle lievitano continuamente; si sa sempre quando si inizia, ma mai quando si finisce. L'arbitrato, al contrario, ha tempi e costi certi, tanto che è utilizzato da società e banche in particolare quando ci sono grandi interessi economici ma, paradossalmente, è poco conosciuto dal grande pubblico. Nel caso in cui le parti non giungano a un accordo nella fase di mediazione, si rischia che dopo mesi passati a tentare la pace si debba ricominciare dalla strada tradizionale del tribunale. Con l'arbitrato invece si può saltare la mediazione e si arriva subito ad una soluzione.

 


 

Hit parade delle liti: guida sempre il condominio!
La radio troppo alta, il cane che abbaia, la bicicletta lasciata in un luogo di passaggio, odori molesti: da sempre il condominio è una delle cause scatenanti delle lotte tra italiani, lo dimostra il fatto che oltre un quinto delle cause civili pendenti nel nostro Paese riguarda proprio le liti condominiali. Alcune associazioni di Amministratori condominiali hanno chiesto ai loro associati di segnalare i motivi di litigio all'interno degli immobili amministrati ed è stata stilata la classifica delle liti più frequenti:

Immissioni
- Il ticchettio di scarpe femminili a tutte le ore, l'odore di cipolla reiterato, lo spostamento di mobili a tarda sera, la lavatrice che centrifuga di notte, il gattino del vicino che miagola per rientrare in casa, e ultimamente anche la cucina etnica ed i suoi aromi forti, sono sempre più spesso al centro di dispute di condominio.

Occupazioni - La collocazione nelle zone comuni condominiali di oggetti e mezzi di un singolo condomino, tipo la fioriera attaccata al muro, l'automobile parcheggiata in uno spazio non autorizzato vicino al garage condominiale, le scarpe lasciate sul pianerottolo, davanti all'uscio di casa.

Bambini
- I rumori in cortile e in particolare il gioco dei bambini. In un'epoca di demografia a quota zero, le voci infantili sono purtroppo sempre meno tollerate, così come i rumori provocati mentre giocano a pallone o scorrazzano in bicicletta.

Stillicidio
- L'innaffiatura delle piante sul balcone, nel caso in cui il flusso idrico fuoriesca e investa pesantemente gli spazi sottostanti, appartenenti ad altri condomini.

Animali
- Il rapporto con gli animali domestici, soprattutto quando si trovano in ascensore o nel giardino condominiale o si facciano sentire troppo, specialmente la notte o al primo pomeriggio.

Esterno
- Liti che riguardano, a vario titolo, l'esterno del condominio: il bucato in evidenza o gocciolante, i mozziconi gettati dalla finestra, lo sbattimento di tovaglie e tappeti.


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