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La riforma del condominio

Entrata in vigore il 18 giugno, interessa l’amministratore, i morosi, gli animali, le parti comuni, le parabole, i millesimi…

Mer 26 Giu 2013 | di Alma Pentesilea | Casa
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Dal 18 giugno è entrata in vigore la riforma del condominio, approvata lo scorso dicembre dall’allora Governo Monti. La Legge 220 riguarda le parti comuni dell’edificio, le tabelle millesimali, l’amministratore, la gestione contabile, l’assemblea, il regolamento di condominio e gli animali.
Ecco cosa cambia. 

AMMINISTRATORE
Quando esistono più di 8 proprietari, la nomina dell'amministratore diventa obbligatoria. Il mandato è annuale, rinnovabile l'anno seguente. Se revocato dall'autorità giudiziaria, non può essere nuovamente nominato dall'assemblea. Al momento della nomina o del rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso.

INDIVISIBILITà DEL CONDOMINIO
La divisione delle parti comuni può essere operata solo con il consenso di tutti i condomini.

INNOVAZIONI
I condomini possono approvare alcune tipologie di innovazioni con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.Tali innovazioni, nel rispetto delle normative di settore, possono avere ad oggetto, tra l'altro:
• miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti;
• eliminazione delle barriere architettoniche;
• contenimento del consumo energetico;
• realizzazione di parcheggi;
• produzione di energia da impianti di cogenerazione e da fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
• installazione di impianti centralizzati per la ricezione di qualsiasi flusso informativo, come la ricezione televisiva, e i collegamenti fino alle diramazioni alle singole utenze, ad esclusione di impianti che non pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto di condomini a farne uso. 
In caso di proposta di innovazione, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino; tale richiesta dovrà contenere la specificazione delle innovazioni proposte e delle modalità di esecuzione dei lavori. Tuttavia non possono essere realizzate innovazioni che pregiudichino la stabilità, la sicurezza, il decoro degli edifici o che pregiudichino l'uso di parti comuni anche da parte di un solo condomino.

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA
Se a farne richiesta vi sono almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio, l’amministratore deve convocarla entro dieci giorni. Se i condomini sono meno di otto l’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, può essere convocata da ciascun condomino.

PARABOLE
Per quanto riguarda installazioni di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva e di altri flussi informativi, la disposizione riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo, ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea –, precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni, agli immobili di proprietà di altri condomini, nonché preservando il decoro dell'edificio. Sostanzialmente l’intervento dell’assemblea condominiale è richiesto soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni.

Impianti per produzione energia da fonti rinnovabili
Quanto agli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, la riforma ne consente l'installazione per servire singole unità immobiliari "sul lastrico solare" e "su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato", anche da parte di singoli condomini. In tali casi l'assemblea deve provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, non pregiudicando le forme di utilizzo in atto o previste dal regolamento di condominio. La norma prevede inoltre che, per la progettazione e l’esecuzione dell’impianto, i condomini debbono lasciare libero accesso alle loro proprietà individuali. 

VIDEOSORVEGLIANZA
Si prevede la facoltà dell'assemblea di decidere l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni. La deliberazione deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

ASCENSORE
La modifica sancisce la piena equiparazione - già riconosciuta dalla giurisprudenza - tra scale ed ascensori. La novella non sembra incidere sul caso dell’installazione ex novo dell'ascensore nell'edificio condominiale, le cui spese sono ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. (relativo alle innovazioni) in misura proporzionale ai millesimi posseduti. Trattandosi di innovazione gravosa, tuttavia, i condomini che non intendono usufruire dell’ascensore sono esonerati da ogni contributo alla spesa.

RENDICONTO ANNUALE
ll rendiconto deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità; il riepilogo finanziario; una sintetica nota di accompagnamento esplicativa della gestione annuale. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

FONDO SPECIALE
Per i lavori straordinari, come per le innovazioni, è obbligatoria (e non eventuale come nel testo vigente) la costituzione di un fondo speciale; l'importo del fondo dovrà essere pari all’ammontare dei lavori.

MOROSI
Diventa obbligatorio per l'amministratore richiedere un decreto ingiuntivo, in caso di morosità per oltre sei mesi dalla chiusura del bilancio. La mancata richiesta del decreto è motivo di revoca del mandato per giusta causa. I fornitori avranno la possibilità di ottenere i nominativi dei condomini che non pagano e dovranno avviare le procedure di recupero, prima di tutto nei loro confronti. Ma, dal momento che la legge impone, in caso di lavori di importo rilevante, la creazione di un fondo cassa ad hoc per il pagamento, i lavori non potranno essere avviati, finché tutti non avranno versato le quote dovute.

ANIMALI
Il regolamento di condominio non potrà contenere norme che proibiscano di detenere animali domestici.

SANZIONI PER VIOLAZIONI
In tema di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio, la disposizione aggiorna la sanzione prevista, portandola da 0,052 euro (pari a 100 lire) a 200 euro. La novella prevede inoltre una sanzione più elevata in caso di recidiva (fino a 800 euro).  


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