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Condominio nuovo, baruffe vecchie

Ad un anno dalla riforma condominiale, il bilancio Ŕ abbastanza deludente. La crisi accentua le morositÓ

Mar 22 Lug 2014 | di Claudio Cantelmo | Casa
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Riduzione delle controversie, contrasto alla morosità e maggiore rapidità nelle decisioni assembleari: a un anno dall'entrata in vigore dei provvedimenti di riforma del condominio, gli obiettivi prefissi sono però rimasti in buona parte sulla carta. Che fosse necessaria una rinverdita alla normativa è fuori dubbio. La nuova disciplina, intervenuta dopo ben settantuno anni di inerzia legislativa in materia e proposte affossate nelle paludi delle Commissioni parlamentari, ha visto la luce il18 giugno 2013 con la legge n. 220. Un esempio per evidenziare gli anacronismi della vecchia regolamentazione? Basti pensare che chi non rispettava il regolamento condominiale era soggetto a una sanzione massima di ben cento lire, mentre ora – con la riforma – l’ammenda può variare dai due agli ottocento euro. 

Le novità introdotte
Tra le innovazioni maggiormente efficaci, viene meglio circoscritto il ruolo dell’amministratore, sono ridefinite le maggioranze richieste per votare i provvedimenti in assemblea, è disciplinata la possibilità di staccarsi dal riscaldamento e le modalità di recupero dei crediti dei condomini morosi. La norma si occupa anche della definizione delle liti: il condominio, si sa, rappresenta una delle maggiori cause di conflittualità tra gli italiani.
Secondo Confedilizia, associazione che comprende le realtà territoriali dei proprietari di casa, la riforma ha sì adeguato la disciplina all'evoluzione della società, ma è stata poco coraggiosa nella misura in cui non ha conferito al condominio la capacità giuridica, come previsto in altri paesi europei. Questa condizione, sostiene l’Associazione, avrebbe facilitato i rapporti fra i condòmini e le relazioni tra questi e l'amministratore, e soprattutto avrebbe potuto fare del regolamento il baricentro della vita condominiale, evitando l'immobilismo generato dalla scarsa partecipazione alle assemblee. La nuova legge ha portato tuttavia alcune conseguenze significative, tra cui un'indicazione più completa, anche se non esaustiva, delle parti comuni dell'edificio; la possibilità di introdurre particolari innovazioni con una maggioranza meno elevata di quella prevista in precedenza dal codice, ad esempio per il miglioramento della salubrità delle cose comuni, l'eliminazione delle barriere architettoniche e l'installazione d’impianti per la produzione di energia eolica. Come detto, alla luce della riforma, risulta più delineato il profilo dell’amministratore, con l’indicazione dei suoi doveri, soprattutto nell’ottica della trasparenza del suo operato, e competenze. La Legge ha poi indicato la necessità di qualificazione professionale per svolgere quest’ultima professione, senza però specificare i requisiti per l'accreditamento. E in tale vuoto sono proliferati in tutta Italia decine di corsi che hanno coinvolto decine di migliaia di persone in cerca di occupazione, creando una situazione confusa che è l'esatto contrario dell'obiettivo prefisso dalla riforma. Il Ministro della Giustizia Orlando ha però recentemente annunciato l’arrivo di un decreto che serva ad inquadrare i prerequisiti per svolgere la professione di amministratore, arginando l’improvvisazione che regna oggi.

Un milione di cause aperte
A proposito di liti, secondo stime Censis e Anaci, l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali, ogni anno in Italia vedono la luce circa 180mila nuove controversie che hanno per oggetto proprio la condivisione abitativa, numero che anche nell’anno post riforma non ha minimamente accennato a calare. Le cause, in ragione della farraginosa lentezza dei tribunali tricolori, restano aperte per anni, aumentando la conflittualità con l’aggiunta di controversia a controversia, tanto che stime attendibili quantificano in un milione le liti pendenti in ambito condominiale: un quinto del totale in campo civilistico. La riforma, come accennavamo, non ha però chiarito del tutto diverse questioni legate alla gestione delle parti comuni – ha commentato l’Aduc (Associazione per i diritti degli utenti e consumatori) –, senza nemmeno far luce sul ruolo da attribuire all'anagrafe condominiale, uno dei punti qualificanti della riforma stessa. Alcune lacune sono state colmate – prosegue l’Associazione – a cominciare dall'articolo 6, secondo il quale le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici e che sancisce l'obbligo per l'amministratore di aprire un conto corrente intestato esclusivamente al condominio. 
Evidente però il ritardo nella digitalizzazione del rapporto tra condòmini e condominio, ma qui il deficit è relazionabile a quello nazionale: pochissimi amministratori dispongono di un sito internet e solo in rare eccezioni gli inquilini possono accedere direttamente alla consultazione del conto corrente condominiale, cosa che permetterebbe maggiore trasparenza e più ampia partecipazione alla vita comune. 

Inquilini: uno su quattro è moroso
Quattro sono gli ambiti che danno luogo alla maggior parte delle controversie condominiali: la gestione delle parti comuni con frequenti contrasti che riguardano ad esempio il parcheggio delle auto; la scarsa igiene nella gestione dei rifiuti; le cosiddette immissioni, ovvero rumori, infiltrazioni e gli odori molesti, infine la morosità. Quest'ultimo è il problema più grave, alla luce della prolungata difficoltà dell'economia italiana: secondo l'ultimo monitoraggio dell'Anammi (Associazione degli amministratori), il numero dei ritardatari è salito dal 20% del 2009 all'attuale 25%, e il fenomeno, che riguarda soprattutto le grandi città, non investe più prevalentemente i quartieri popolari, ma è prepotentemente salito alla ribalta anche in zone residenziali o addirittura "vip".
La riforma interviene sui cattivi pagatori, mettendo un freno alla responsabilità solidale, in altre parole circa la possibilità da parte di un creditore di rifarsi sull’intera assemblea in caso di morosità di un singolo. Spetta oggi all'amministratore il compito di comunicare direttamente ai creditori i nominativi di coloro che tardano nei pagamenti, con i morosi che risponderanno in prima persona e diretta per le quote non versate. I problemi tuttavia sorgono quando i condòmini contro cui è iniziata un'azione legale risultano insolventi: in questi casi la riforma non offre una soluzione univoca, perché si limita a esplicitare che il creditore potrà agire nei confronti di tutti gli altri inquilini, quindi anche quelli non morosi, senza spiegare se in via solidale o parziale. Di conseguenza, se non interverrà ulteriormente il legislatore per dipanare la matassa, toccherà alla giurisprudenza colmare la lacuna. Intanto, però, la confusione aumenta.

 


 

Una piccola impresa

Ma quanto "fattura" un condominio? I numeri sono ovviamente variabili, in quanto dipende dalla configurazione dell'immobile e dall'eventuale presenza di spese straordinarie, ma a spanne, spiegano dal Centro Studi condominiali di Confabitare, si può stimare che un immobile con venti unità abitative ubicato nel Nord Italia, mediamente, arriva a 50mila euro annui, di cui il 60-70% imputabile al riscaldamento, mentre al Sud si può scendere anche sino a 20mila. Numeri più bassi, invece, in caso di impianti a termosifoni autonomi.

 


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