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Mutui: cosa è cambiato

Meglio optare per il tasso fisso o il variabile?

Ven 27 Ott 2017 | di Armando Marino | Soldi

Attenti al Cap, non è più il nemico numero uno. Ho spesso scritto di mutui bancari in queste pagine e tempo fa avevo messo in guardia gli aspiranti acquirenti di immobili da due tipi di mutui a tasso variabile: quello con Cap e quello con rata fissa. Da quando c'è l'euro, ho sempre ritenuto preferibili i mutui a tasso variabile, anche se ovviamente è fondamentale che chi lo contrae abbia un reddito capace di sopportare almeno temporaneamente un rialzo della rata anche del 30%, negli ultimi tempi il fisso è diventato molto interessante. I tassi sono così bassi che le offerte migliori consentono di stipulare mutui al di sotto del 2% di interesse annuo. Contemporaneamente, l'Euribor, cioè l'indice che determina l'importo del mutuo variabile, è sceso addirittura sotto lo zero, ma quasi tutte le banche impediscono di godere appieno di questo super sconto, applicando il cosiddetto tasso floor, cioè un livello sotto il quale il tasso non può scendere anche se il mutuo è variabile. Dunque con il fisso, rinunciando a un risparmio immediato tutto sommato modesto, si può contare sulla tranquillità di una rata certa nel tempo. Con il Cap invece, si rimane su un mutuo variabile, quindi al momento al di sotto dell'1% e in più si ha la certezza che la rata non salga oltre il livello del Cap, cioè il tasso massimo fissato per contratto. In passato, il livello del Cap era stato fissato a una soglia molto alta, intorno al 5%, cioè il massimo a cui i tassi siano mai arrivati nell'epoca dell'euro. Quindi, in sostanza, si acquistava una forma di assicurazione (il Cap non è gratis) per prevenire un evento rarissimo.

Oggi le cose sono cambiate. Le banche, dopo le batoste incassate negli anni scorsi, non concedono più mutui oltre l'80% del valore della casa (con qualche eccezione al 90%), ma avendo visto crollare il mercato del credito, sono sempre a caccia di clienti che vogliano sottoscrivere mutui e le offerte fioccano. Il nuovo Cap è fissato a livelli decisamente più bassi, appena al di sopra del 2%. In genere, come contraltare sarà fissato anche un livello minimo al di sotto del quale il tasso non può scendere. Ma se questo livello è inferiore all'1%, e sempre che non ci siano ulteriori costi assicurativi poco chiari, l'offerta è decisamente da prendere in considerazione. Per stare ancora più tranquilli, approfittando del fatto che il variabile con il Cap prevede al momento una rata più bassa rispetto al fisso, si può scegliere di accorciare un po' il mutuo. Una volta superata la metà della durata del mutuo, l'eventuale rialzo del tasso farà salire di poco la rata. Secondo alcune previsioni, fino al 2022 l'Euribor non salirà oltre l'1%. Ma sulle previsioni degli economisti abbiamo almeno una certezza: se sono a lunga scadenza, valgono come quelle del meteo: chi si fida troppo, rischia di bagnarsi.


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