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I doveri dellí agenzia immobiliare

Cosa Ť utile sapere se vendiamo o compriamo casa tramite un agente

Dom 01 Feb 2009 | di Alma Pentesilea | Casa

Ogni volta che entro in contatto con un’Agenzia Immobiliare provo un senso di smarrimento e sono molte le domande che mi assalgono: quali obblighi ha verso chi vende? Quali responsabilità deve assumersi nei confronti di chi acquista? Cosa può pretendere il cliente dall’agente immobiliare? Cosa si può fare per difendersi da chi non si comporta a “norma di legge”?
Per prima cosa l'articolo 1759 del Codice Civile stabilisce che il mediatore comunichi alle parti informazioni relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dell'accordo.
Per la legge, l’agente immobiliare ha il dovere di contrastare il riciclaggio di denaro sporco, conservando appositi registri nei quali indicare i dati dei soggetti degli affari e tutti i passaggi di denaro. In caso di totali o parziali omissioni, per l’agente sono previste sanzioni.

I compiti dell'agente immobiliare verso chi vende

OCCHIO AI 5 ANNI
Vi sono casi in cui vendere un immobile potrebbe comportare, per il proprietario, costi importanti. L’agente ha il dovere di segnalarli a chi vende. Esempio: vendere un immobile (che non sia “prima casa”) del quale si è proprietari da meno di cinque anni, implica il pagamento di una tassa onerosa.

IL PREZZO
Posto che il prezzo di una casa in vendita è fissato dal proprietario, l’agente immobiliare ha il dovere verso chi vende, di suggerire una valutazione che tenga conto dell’andamento reale del mercato, per evitare che l’immobile resti invenduto, a causa di sovraprezzo. Bisogna, quindi, fare attenzione a quelle agenzie che, pur di ottenere un mandato di vendita, tendono a sopravvalutare l’immobile.

DURATA DELL’INCARICO
Nel caso vi rivolgiate ad un’Agenzia per vendere un immobile, potete stabilire fino a quando affidare a quell’agenzia l’incarico e se in esclusiva o se coinvolgendo altre Agenzie.

CLAUSOLA DI RINNOVABILITA'
Per assegnare un incarico ad un’Agenzia, si redige un contratto chiamato “Mandato a Vendere”. Solitamente, allo scadere del mandato,  è previsto un rinnovo tacito tra le parti: in caso di durata trimestrale dell’incarico, qualora il proprietario non comunichi la fine del rapporto, il mandato si rinnoverà per un ugual periodo. Tuttavia vi è la possibilità di escludere questa clausola al momento della firma del contratto tra agenzia e proprietario, annullando il “rinnovo tacito”.

IL COMPENSO
Si deve pagare l’agente solo se l’affare si conclude per effetto del suo intervento. Spetta anche se le parti si accordano per estromettere il mediatore. La provvigione deve essere pagata da entrambi le parti, ma non necessariamente in proporzioni uguali. In caso non si raggiungano degli accordi, la misura viene indicata dalla Giunta Camerale a seconda degli usi locali. In caso di mancato pagamento dell’agente immobiliare, quest’ultimo ha diritto a rivendicarlo entro un anno.

I compiti dell'agente immobiliare verso chi compra

LA TRASPARENZA
L’agente deve fornire in totale trasparenza le informazioni relative all’immobile. Cioè mostrare all'acquirente la situazione dell'immobile come risulta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari (ad esempio segnalare l'esistenza di un'ipoteca e la natura del debito). Eseguire ricerca in catasto e quindi richiedere sempre le visure catastali, nonché verificare corrispondenza tra scheda catastale e immobile esistente per informare l’acquirente su eventuali abusi edilizi presenti.

I COSTI NOTARILI
L’agente deve segnalare alle parti i costi fiscali e notarili a cui andranno incontro nel caso in cui la compravendita vada a buon fine.

INFORMAZIONI
L'agente deve informare l’acquirente sull'anno di costruzione dell’immobile; se il riscaldamento è autonomo o centralizzato; se è presente l'ascensore; la portineria; il posto auto; a quanto ammontano le spese condominiali. Deve, inoltre, presentare all'acquirente eventuali problemi condominiali o se sono previste manutenzioni straordinarie.

LO SCADERE DELL’ACCORDO
Il compito dell’agente immobiliare, in linea teorica, scade alla stipulazione del preliminare di vendita. Sarebbe corretto, tuttavia, garantire l’assistenza alle parti fino alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita e oltre, occupandosi dei cambi di intestazione delle varie utenze, comunicando all’amministratore i dati del nuovo proprietario e informando gli organi di pubblica sicurezza del passaggio di proprietà dell’immobile.

CASA? LA COMPRO SU INTERNET
Chi cerca casa non ha più bisogno di girarovagare per gli uffici delle agenzie, basta andare sui siti internet specializzati e guardare le proposte di immobili in vendita. Il compratore può vedere così migliaia di proposte e scegliere su quale puntare, valutando attentamente e in tutta tranquillità le foto di interni ed esterni e le informazioni fornite. Negli USA alcuni siti offrono anche tutta una serie di informazioni come l'ubicazione delle scuole o dei negozi più vicini, il tasso di criminalità della zona e anche servizi come lo “street view”, per navigare tranquillamente nel quartiere e farsi un'idea di dove si va ad abitare. Infine, solo infine, avviene il contatto con chi tratta la vendita, ma a questo punto, di solito, si è già abbastanza convinti e la visita di persona serve solo a confermare che su internet non ci abbiano mentito.
Sono nati così in tutto il mondo portali altamente qualificati, ma la selezione che opera la rete ha portato al successo pochissimi di questi, mentre la maggior parte latita nell'anonimato. Se con Google cerchiamo le parole “casa”, “comprare”, “vendere”, ecc..., ci accorgiamo che appaiono ai primi posti dei veri e propri “giganti” che investono enormi risorse per trovarsi in quella posizione (ranking): sono portali solitamente legati a grandi gruppi immobiliari o agli editori più importanti come il Sole 24 Ore, La Repubblica, Il Corriere della Sera. Ma la rete offre anche uno spazio importante agli “specialisti di settore”.


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