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Agevolazioni acquisto prima casa

Chi può acquistare e chi può godere di alcuni vantaggi

Gio 27 Set 2018 | di Carlo Cervasi | Il notaio risponde

Lo Stato, per l’articolo 47 della Costituzione, “favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione”. Tale scopo costituzionale si realizza in diversi modi: attraverso la costruzione di alloggi in favore delle classi sociali disagiate (Edilizia Residenziale Pubblica), favorendo chi costruisce immobili da rivendere a prezzi calmierati o, infine, attraverso il riconoscimento di molteplici agevolazioni fiscali per chi acquista o detiene la prima casa d’abitazione.

Tratteremo qui delle agevolazioni concesse per l’atto di acquisto della prima casa d’abitazione a titolo oneroso (ad esempio compravendita, permuta ecc.) o gratuito (ad esempio donazione). Anzitutto le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono concesse solamente se ad acquistare è una persona fisica. Sono quindi esclusi gli acquisti effettuati dalle società.

Per quanto riguarda l’acquisto a titolo oneroso, su tutti la compravendita, vanno anzitutto distinti gli atti soggetti ad IVA da quelli assoggettati ad imposta di registro.
Sono assoggettati ad IVA, in linea di massima, gli acquisti dalla società che ha costruito o ristrutturato gli immobili da meno di 5 anni o, trascorso tale termine, se la società venditrice dichiara di volerlo assoggettare ad IVA (c.d. opzione IVA). In tutti questi casi, quando si richiedono le agevolazioni prima casa, l’atto è soggetto ad IVA, sulla base del prezzo di vendita, nella misura ridotta del 4%, in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%.
Sono viceversa soggetti ad imposta di registro tutti gli atti in cui a vendere sono i privati, ossia coloro che non agiscono nell’esercizio di impresa o professione, o una società costruttrice/ristrutturatrice da oltre 5 anni che non ha optato per l’imposizione IVA o, infine, altri imprenditori che non hanno costruito o ristrutturato gli immobili oggetto di vendita. In questi casi, l’agevolazione consiste nell’assoggettamento all’aliquota del 2%, in luogo di quella ordinaria del 9%, con un’imposta minima di euro 1000. Tale aliquota si applica sul c.d. valore catastale dell’immobile, non al prezzo. Nelle donazioni, viceversa, ferme le aliquote dell’imposta di donazione, se dovuta, l’agevolazione per la prima casa di abitazione riguarda le imposte ipotecarie e catastale, che sono assoggettate ad imposta nella misura fissa di euro 200 ciascuna invece che alle aliquote ordinarie del 2% e dell’1%.   

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