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Comprare casa senza mutuo

Ci sono due modi per acquistare casa anche in assenza di liquidità o di mutuo

Mer 30 Gen 2019 | di Carlo Cervasi | Il notaio risponde

Consentire l’acquisto di una casa a persone che non dispongono della liquidità immediata o non hanno la possibilità di accedere ad un mutuo, è lo scopo di due istituti previsti nel nostro ordinamento: il rent to buy ed il leasing immobiliare abitativo. 

La caratteristica comune è che l’acquisto dell’immobile viene ripartito in due fasi temporali. In un primo momento il futuro acquirente può godere dell’immobile, a fronte del pagamento di un canone; ma il contratto prevede sin dall’inizio che al termine del periodo di godimento il conduttore (futuro acquirente) possa optare per l’acquisto definitivo dell’immobile, versando un prezzo residuo predeterminato.

Naturalmente sono molte le differenze. Ecco le più rilevanti:
il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile, mentre il leasing abitativo può riguardare solo fabbricati ad uso di abitazione, anche se in fase di costruzione.
Il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche, società o altri enti di qualunque tipo e oggetto, sia per il concedente sia per il conduttore/possibile acquirente; nel leasing abitativo invece il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e anche l’utilizzatore/futuro acquirente deve essere necessariamente una persona fisica, per un immobile adibito ad abitazione principale.
Il contratto di rent to buy può essere sin dall’inizio trascritto nei Registri Immobiliari, assicurando al futuro acquirente una piena tutela, fino al momento dell’eventuale acquisto e per un periodo massimo di dieci anni, nei confronti di eventuali formalità pregiudizievoli che dovessero colpire l’immobile durante il “periodo di godimento”. 
Nel contratto di rent to buy devono obbligatoriamente essere specificate le due componenti del canone di godimento, cioè quanto come corrispettivo d’affitto e quanto come acconto del futuro eventuale prezzo di vendita. In caso di mancato acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione della quota imputata in conto prezzo (salvo diverso accordo delle parti). Il leasing non prevede alcun diritto di rimborso in favore dell’utilizzatore in relazione ai canoni già versati.
Per il leasing abitativo sono previste agevolazioni fiscali, di durata limitata sino al 31.12.2020: detrazione Irpef - per i contraenti con reddito non superiore ad € 55.000 - del 19% dei canoni e del prezzo di riscatto finale, rispettivamente di importo massimo di € 8.000 ed € 20.000 per contraenti di età inferiore a 35 anni, e di importo massimo di € 4.000 ed € 10.000 per contraenti di età pari o superiore a 35 anni, nonché in ogni caso riduzione imposta di registro in caso di agevolazioni prima casa per l’utilizzatore.                                        
 

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