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Come assicurarsi una vecchiaia serenaLa vendita della nuda proprietà con riserva di usufruttoGio 25 Lug 2019 | di Carlo Cervasi | Il notaio risponde
Continua l’analisi degli strumenti giuridici per la terza età, che consentono di gestire il proprio patrimonio immobiliare per assicurarsi una vecchiaia serena e dignitosa, a cui il Consiglio Nazionale del Notariato con le Associazioni dei Consumatori ha dedicato la 15ª Guida per il Cittadino “La terza età. Strumenti patrimoniali, opportunità e tutele”. Tra gli strumenti utilizzabili dalla persona anziana per soddisfare l’esigenza di liquidità è prevista la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto.
Questo contratto consente di monetizzare una parte del valore di un immobile, conservandone la disponibilità per tutta la vita residua (grazie alla riserva di usufrutto). In sostanza, l’acquirente ha la possibilità di comprare l’immobile a un prezzo ridotto, ma il venditore può continuare a utilizzarlo per tutta la sua vita o per il tempo stabilito, come se ne fosse ancora proprietario. Il valore dell’usufrutto vitalizio è rapportato all’età dell’usufruttuario e quindi alla sua aspettativa di vita. Tanto più alta è la sua età tanto più basso è il valore dell’usufrutto e conseguentemente maggiore è il valore della nuda proprietà e viceversa. Per chi acquista, dunque, non è possibile determinare a priori se l’acquisto risulterà più o meno vantaggioso in relazione all’effettiva durata della vita del venditore, mentre quest’ultimo ha l’opportunità di ottenere subito della liquidità.
L’usufrutto può essere costituito anche in favore di più persone (il caso di marito e moglie) ed è possibile pattuire il trasferimento della quota dell’usufruttuario deceduto a favore del superstite (cosiddetto accrescimento). Se la casa è di proprietà di uno solo dei coniugi, per esempio, quest’ultimo potrà riservare l’usufrutto per sé e dopo di sé per l’altro coniuge. In tutti questi casi, pertanto, il diritto di usufrutto si estingue solo con la morte dell’ultimo usufruttuario.
La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario, pertanto cessa alla sua morte o alla scadenza del termine previsto. In ogni caso la morte estingue l’usufrutto anche se non è scaduto il termine pattuito. Alla sua cessazione l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà automaticamente, senza che sia dovuta nessuna imposta o tassa o che si debba stipulare alcun atto.
L’usufruttuario ha diritto di godere del bene, traendone ogni utilità che esso può dare, ad esempio vivendoci o concedendolo in locazione e riscuotendone i canoni. L’usufruttuario ha l’obbligo di rispettarne la destinazione economica, restituendolo al termine dell’usufrutto, sostenendo le spese per l’ordinaria amministrazione e manutenzione e le imposte e tasse che gravano sull’immobile (IRPEF, IMU, TASI, TARI).
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