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Il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa

Cosa accade se, entro un anno dall’alienazione di una prima casa, se ne acquista un’altra con le agevolazioni per la prima casa?

Gio 02 Lug 2020 | di Carlo Cervasi | Il notaio risponde

A colui che, entro un anno dall’alienazione a qualsiasi titolo (ossia tanto per vendita che per donazione, ecc.) dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, acquista un'altra casa di abitazione, in presenza delle condizioni per le agevolazioni prima casa, è attribuito un credito d'imposta pari alla minore somma tra l’imposta di registro o l'IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e quella dovuta per il secondo acquisto.
Tentando di riassumere la sequenza che genera il credito:
1) acquisto di abitazione con le agevolazioni prima casa;
2) alienazione (a qualsiasi titolo) della casa acquistata;
3) riacquisto, entro un anno, di una nuova abitazione con le condizioni per le agevolazioni prima casa.
La sequenza appena vista genera il credito d’imposta. Se il nuovo acquisto è soggetto all’imposta di registro (è il caso della vendita tra privati) il credito può essere utilizzato, a scelta del contribuente, in diminuzione dell’imposta di registro dovuta o in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto. Se il nuovo acquisto è invece soggetto ad IVA (tipicamente la vendita da costruttore) il credito dovrà necessariamente essere portato in diminuzione delle imposte sui redditi.
Così, ad esempio: Tizio acquista nel 2000 una casa di abitazione con le agevolazioni prima casa e paga 5.000 euro di IVA. Nel settembre 2019 la rivende e nel maggio 2020 ne acquista una nuova con le agevolazioni prima casa. Per questo nuovo acquisto Tizio dovrebbe pagare 4.500 euro di imposta di registro, ma poiché ha un credito di imposta pari (alla minor somma tra quanto pagato nel 2000 e quanto dovrebbe oggi, e cioè) a 4.500 euro, non paga nulla per imposta di registro del nuovo acquisto.
Due ulteriori aspetti devono essere evidenziati: anzitutto non è più necessario che l’alienazione della prima casa avvenga anteriormente al nuovo acquisto, ora è possibile che la parte si obblighi ad alienare nell’anno successivo al nuovo acquisto. La parte ben potrà immediatamente utilizzare il credito d’imposta, anche se l’alienazione ancora non v’è stata, ma nel caso non venda entro l’anno dovrà restituire il credito utilizzato.
Infine, è da menzionare che a seguito dell’emergenza Covid19, i termini annuali sopra detti per il riconoscimento del credito d'imposta, sono sospesi nel periodo tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020. Pertanto, ad oggi i termini sopra indicati sono sospesi e se si è acquistato una nuova casa, ad esempio, il 23 febbraio 2020, si avrà tempo per riacquistare fino al 31 dicembre 2021, invece che fino al 22 febbraio 2021.                                                            

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