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La divisione dei beni comuni

Come fare se non c’è accordo?

Lun 06 Dic 2021 | di Carlo Cervasi | Il notaio risponde

Succede spesso che uno o più immobili siano in comune tra più persone, di solito perché ereditato o acquistato in comune. Per sciogliere la comunione, i condividenti dovranno procedere alla divisione dei beni comuni. Con la divisione a ciascuno dei comproprietari viene assegnato uno dei beni della massa comune ponendo così fine alla comunione: a seguito della divisione ogni condividente rimane proprietario solo della parte a lui assegnata, perdendo tutti i diritti su quella assegnata agli altri.

La divisione può essere consensuale, quando tutti i condividenti sono d’accordo sulle modalità della divisione e allora si opera mediante un contratto che, quando ha ad oggetto beni immobili, deve avere la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio. Quando però non c’è accordo tra i condividenti, ciascun comproprietario può chiedere che sia posta fine alla comunione con una divisione giudiziale, ossia disposta dal giudice, che decide a chi viene attribuito cosa. Vi è infine la divisione testamentaria, che si ha quando il testatore nel testamento decide come dividere i suoi beni tra i coeredi. Lasciando qui da parte quest’ultima ipotesi, ci occuperemo delle prime due.

Nella divisione, tanto consensuale che giudiziale, si decide come assegnare i beni comuni, ossia chi prende cosa. Talvolta tuttavia le assegnazioni possono non corrispondere alle quote spettanti ai condividenti. Si faccia l’ipotesi in cui Tizio e Caio siano comproprietari per quote eguali di due appartamenti di valore diverso e gli appartamenti non siano comodamente divisibili. In tal caso occorrerà procedere o con l’assegnazione di un appartamento ciascuno e quello che prende l’appartamento di valore maggiore dovrà corrispondere all’altro un conguaglio in denaro o alla vendita dei beni comuni e alla divisione del ricavato (ad esempio perché nessuno può o vuole pagare conguagli). Mediante il conguaglio l’ineguaglianza in natura nelle quote ereditarie viene compensata con un equivalente in denaro. Inoltre, se vi è accordo sulla formazione delle porzioni ma disaccordo sull’assegnazione delle stesse (in sostanza: Tizio e Caio concordano che si formino due porzioni composte una da un appartamento e l’altra di un negozio di egual valore ma dissentono su chi debba vedersi assegnato il negozio) l’assegnazione è fatta mediante estrazione a sorte.
La divisione, infine, oltre che per le ordinarie cause di invalidità di tutti i contratti è impugnabile per lesione oltre il quarto, ossia se i beni assegnati ad uno dei condividenti siano di valore inferiore a quanto gli sarebbe spettato per oltre un quarto. 

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